Μήπως το Airbnb δεν είναι μόνο ευχή αλλά και κατάρα;

Για όσους μένουμε στο Κουκάκι, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι μία (πολλές φορές ενοχλητική) καθημερινότητα. Το πιο κοινό πρόβλημα στην περίπτωση της πολυκατοικίας που μένω; Το πολύ συχνά χαλασμένο ασανσέρ από τις οικογένειες που μπαίνουν πέντε-πέντε σε χώρο για τρεις  μαζί με τις τεράστιες βαλίτσες τους. Αυτό, βέβαια, είναι μια λεπτομέρεια σε μία μεγάλη και πολύ σύνθετη εικόνα.

Γύρω από το Airbnb κυκλοφορούν μύθοι, παρανοήσεις, ακόμη και θεωρίες συνωμοσίας. Τι συμβαίνει τελικά και πόσο αλλάζει τη φυσιογνωμία των πόλεων η καινοτόμα αυτή εφαρμογή; Το βιβλίο Airbnb στην πόλη: ευκαιρία ή απειλή; (εκδ. Πόλις) που κυκλοφόρησε πρόσφατα και υπογράφουν τρεις νέοι ερευνητές -Δημήτρης Μπαλαμπανίδης, Εύα Παπατζανή και Δημήτρης Πέττας- αποτελεί μία εξονυχιστική έρευνα που φωτίζει όλες τις γωνίες της νέας πραγματικότητας.

Τι πιστεύουν όμως εκείνοι και πώς εξηγούν το φαινόμενο;

Πώς φτάσαμε στην Ελλάδα από τα 132 Airbnb καταλύματα το 2010 σε περισσότερα από 125.000 το 2018;

Καταρχάς, σε παγκόσμιο επίπεδο, η πρακτική του Airbnb διαδόθηκε με εκρηκτικούς ρυθμούς καθώς απάντησε επιτυχώς (και παράλληλα συνέβαλε) σε μία ουσιαστική στροφή στον τουρισμό, στην αναζήτηση «αυθεντικών εμπειριών» εκ μέρους των επισκεπτών, στην επιθυμία να βιώσουν τον τόπο που επισκέπτονται σαν «ντόπιοι».

Στο πλαίσιο αυτό, ειδικά οι νεαρότεροι επισκέπτες απομακρύνθηκαν από διαχρονικά τουριστικές γειτονιές των πόλεων, επέλεξαν να διαμείνουν στις περιοχές όπου κατοικούν οι ντόπιοι και θέλησαν να εμπλακούν στην καθημερινότητά τους. Συγκριτικά μάλιστα με τα παραδοσιακά τουριστικά καταλύματα, το Airbnb πρόσφερε την εμπειρία αυτήν σε πιο προσιτές τιμές.

Επιπλέον, και ειδικά στην περίπτωση της Ελλάδας και της Αθήνας στην οποία εστιάζει το βιβλίο, σε συνθήκες μίας βαθιάς και πολυεπίπεδης κρίσης, η Airbnb μίσθωση ενός ή περισσότερων ακινήτων πρόσφερε μία ζωτικής σημασίας πηγή εισοδήματος και αποτέλεσε μέρος μίας σωτήριας στρατηγικής επιβίωσης για έναν μεγάλο αριθμό Airbnb εκμισθωτών που βρέθηκαν αντιμέτωποι με τη δυσκολία να καλύψουν ακόμα και τις πιο βασικές ανάγκες τους.

Κερδίζουν όλες οι κοινωνικές τάξεις το ίδιο από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων;

Τα μεγαλύτερα οφέλη από την Airbnb δραστηριότητα αντλούν οι μεσαίες έως ανώτερες εισοδηματικές κατηγορίες, που διαθέτουν τα πιο προνομιακά AirBnB ακίνητα στις πιο προνομιακές περιοχές της πόλης, όπως στις κεντρικές, προσβάσιμες και αυξημένου τουριστικού ενδιαφέροντος περιοχές.

Ενδεικτικά, σε κεντρικές και πλούσιες περιοχές της Αθήνας (όπως η Πλάκα, το Μοναστηράκι, του Μακρυγιάννη ή το Κολωνάκι) οι μέσες τιμές βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων ανά βράδυ ξεπερνούν τα 80 ευρώ, ενώ σε πιο απομακρυσμένες και λαϊκότερες περιοχές (όπως ο Νέος Κόσμος, του Γκύζη, τα Κάτω Πατήσια ή τα Σεπόλια) αγγίζουν στην καλύτερη περίπτωση τα 60 ευρώ ενώ πέφτουν ακόμα και κάτω από τα 40.

Εν τω μεταξύ, με την AirBnB αγορά να γίνεται όλο και πιο ανταγωνιστική και «επαγγελματοποιημένη», όλο και περισσότεροι μικροί παίκτες την εγκαταλείπουν ενώ όλο και περισσότερα ακίνητα συσσωρεύονται σε όλο και λιγότερα χέρια.

Τι ρόλο παίζουν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στο θέμα της αλματώδους αύξησης των ενοικίων στην Αθήνα αλλά και σε άλλες πόλεις;

Με την εκρηκτική διάδοση του AirBnB κατά την τελευταία δεκαετία, ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων αποσύρθηκε από τη (συμβατική) αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης, προκειμένου να διατεθούν στην πιο συμφέρουσα αγορά της βραχυχρόνιας. Ως εκ τούτου, η προσφορά ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση διαρκώς μειωνόταν ενώ, παράλληλα, η ζήτηση παρέμενε σταθερή ή, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα, αυξανόταν.

Είναι προφανές πως ασκήθηκε έτσι μία σημαντική, αυξητική πίεση στις τιμές ενοικίων (και στις τιμές ακινήτων) που, ενδεικτικά, κατά την περίοδο 2016-2018 αυξήθηκαν κατά 14,3% στο σύνολο της Μητροπολιτικής Αθήνας και κατά 30% σε κεντρικές περιοχές του Δήμου Αθηναίων. Βέβαια, οι αυξήσεις στις τιμές ενοικίων (και ακινήτων) δε συνδέονται αποκλειστικά με την υπόθεση AirBnB αλλά και με άλλες εξελίξεις, όπως το επιθετικό επενδυτικό ενδιαφέρον για ακίνητα που προκαλείται από τις διαβεβαιώσεις για έξοδο από την κρίση και για αναθέρμανση της real estate αγοράς ή από τις θεσμικές διευκολύνσεις που παρέχονται σε μικρούς έως μεγάλους επενδυτές όπως αυτές που περιλαμβάνει το πρόγραμμα Golden Visa.

Με ποιον τρόπο συνδέεται το AirBnB με το πρόγραμμα Golden Visa; Θεωρείτε ότι κρύβονται εδώ σοβαροί κίνδυνοι;

Ο τρόπος με τον οποίο συνδέονται το AirBnB και το πρόγραμμα Golden Visa δεν είναι ούτε άμεσος ούτε προφανής, ειδικά ελλείψει πλούσιων πληροφοριών για το εν λόγω πρόγραμμα. Γνωστοποιείται ότι από το 2014 μέχρι το 2021 έχουν χορηγηθεί περισσότερες από 8.500 άδειες διαμονής σε (ξένους) αγοραστές ακινήτων στην Ελλάδα, με τη συντριπτική πλειοψηφία αυτών να προέρχονται από την Κίνα (και ακολουθούν σε μεγάλη απόσταση αυτοί από την Τουρκία, τη Ρωσία και άλλες χώρες) ενώ οι περισσότερες άδειες διαμονής συνδέονται με αγορές ακινήτων στην Αθήνα και στον Πειραιά.

Παρότι ο τρόπος με τον οποίο αξιοποιούνται τα αγορασμένα ακίνητα δεν είναι γνωστός, μπορεί εύλογα να υποθέσει κανείς ότι –μεταξύ άλλων– αξιοποιούνται και για βραχυχρόνια μίσθωση, επηρεάζοντας έτσι τις τιμές ενοικίων και ακινήτων με τον τρόπο που αναφέρθηκε προηγουμένως. Άλλωστε, η σχετική νομοθεσία δεν απαιτεί από τους επενδυτές-κατόχους Golden Visa (ούτε ελάχιστη) παραμονή στη χώρα και βέβαια «στους πολίτες τρίτων χωρών, κατόχους ακινήτων παρέχεται δυνατότητα εκμίσθωσης αυτών».

Εκτός από την αύξηση των ενοικίων, με ποιον άλλον τρόπο πληγώνει το ανεξέλεγκτο AirBnB τις πόλεις;

Στις περιοχές με ιδιαίτερα αυξημένες συγκεντρώσεις AirBnB καταλυμάτων, προκλήθηκαν σημαντικές οχλήσεις στην καθημερινότητα του μόνιμου πληθυσμού, καθώς επίσης βίαιες μεταμορφώσεις της φυσιογνωμίας τους.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα, σε κεντρικές κυρίως γειτονιές της Αθήνας και άλλων πόλεων, αποτελεί η γνωστή επέλαση από καταστήματα λιανικού εμπορίου, εστιατόρια, μπαρ και καφέ που απευθύνονται πια πρωτίστως στους τουρίστες παρά στους μόνιμους κατοίκους, με κίνδυνο να δημιουργηθούν εντός των πόλεων μονολειτουργικές ζώνες (ακριβής) αναψυχής και κατανάλωσης.

Οι αλλαγές για τις οποίες μιλάμε έχουν χαρακτηριστεί ως διαδικασίες «τουριστικοποίησης» των γειτονιών και των πόλεων που, σε συνδυασμό με την αύξηση των τιμών ενοικίων και ακινήτων, οδηγούν στον εκτοπισμό των πιο ευάλωτων νοικοκυριών (από τις κεντρικές σε πιο απομακρυσμένες γειτονιές με μικρότερο ενδεχομένως κόστος ζωής) και απειλούν κρίσιμα θετικά χαρακτηριστικά των ελληνικών πόλεων, όπως η κοινωνική ποικιλομορφία και η πολυλειτουργικότητα.

Θα μπορούσε το AirBnB να λειτουργήσει προς όφελος των γειτονιών της πόλης και, αν ναι, με ποιον τρόπο;

Στο βιβλίο αναγνωρίζουμε φυσικά και μία σειρά θετικών επιδράσεων του AirBnB στην κοινωνία, την οικονομία και το χώρο, όπως η δημιουργία εισοδήματος κυρίως για τους οικονομικά ασθενέστερους, η ενεργοποίηση επαγγελμάτων που είχαν πληγεί σημαντικά από την κρίση, η αναθέρμανση της real estate αγοράς και η αναβάθμιση του παλαιωμένου οικιστικού αποθέματος μέσα από την ανακαίνιση και εκμίσθωση αναξιοποίητων ακινήτων, καθώς επίσης η αναζωογόνηση της τοπικής οικονομίας μέσα από τη ζωντανή λειτουργία των τοπικών καταστημάτων.

Παράλληλα, όμως, δεν είναι δυνατό να αποκρύψουμε σοβαρές επιφυλάξεις που σχετίζονται με τα παραπάνω και αφορούν αντίστοιχα τον αυξανόμενο ανταγωνισμό που σταδιακά αποκλείει τους «μικρούς παίκτες» από την AirBnB αγορά, τους επισφαλείς όρους απασχόλησης για τους εμπλεκόμενους επαγγελματίες, την προχειρότητα με την οποία ανακαινίζονται τα περισσότερα AirBnB καταλύματα, καθώς επίσης τους βίαιους μετασχηματισμούς και τους κινδύνους που επιφυλάσσονται για τις γειτονιές των πόλεων.

Ως προς τα πιθανά οφέλη για τις γειτονιές των πόλεων, ελλείψει σχετικού σχεδιασμού και φροντίδας, δεν έχει παρατηρηθεί καμία αναβάθμιση της ποιότητας του δημόσιου χώρου, ο οποίος διατηρεί τα γνωστά αποτρεπτικά (τόσο για τους τουρίστες όσο και για τους μόνιμους κατοίκους) χαρακτηριστικά του, όπως ο ελλιπής ή/και παλαιωμένος αστικός εξοπλισμός, η πλημμελής καθαριότητα, τα στενά και κατεστραμμένα πεζοδρόμια, η μειωμένη προσβασιμότητα, η σημαντική έλλειψη ανοιχτών και πράσινων χώρων, καθώς επίσης η απουσία χρήσης περιβαλλοντικά φιλικών υλικών.

Με ποιον τρόπο συνδέεται το AirBnB με το θέμα των κενών διαμερισμάτων στην Αθήνα;

Όπως ήδη σχολιάστηκε, το AirBnB αποτέλεσε αφορμή προκειμένου να ενεργοποιηθεί το παλαιωμένο, αναξιοποίητο, «λιμνάζον» οικιστικό απόθεμα, πολύ συχνά βέβαια χωρίς να προηγηθεί μία πραγματική αναβάθμισή του αλλά μέσα από μάλλον γρήγορες και πρόχειρες εργασίες ανακαίνισης.

Χωρίς να διαθέτουμε δεδομένα για τον αριθμό των AirBnB καταλυμάτων που προηγουμένως παρέμεναν κενά, σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να φτάνει τις εκατοντάδες χιλιάδες κενών κατοικιών που εντοπίζονται σε ολόκληρη τη χώρα, τις περισσότερες από 600.000 στην Αττική ή τις 132.000 στον Δήμο Αθηναίων (όπως υπολογίζονταν κατά το έτος 2011).

Έχουμε να κάνουμε εδώ με έναν κοινωνικό πόρο που μένει σε πολύ μεγάλο βαθμό ανεκμετάλλευτος τη στιγμή που θα μπορούσε να συμβάλει στην επίλυση σοβαρών στεγαστικών προβλημάτων, που οξύνθηκαν μάλιστα σημαντικά κατά τα τελευταία περισσότερα από 10 χρόνια κρίσης.

Γιατί ενώ πόλεις όπως η Βαρκελώνη έχουν λάβει αυστηρά ρυθμιστικά μέτρα, δεν συμβαίνει το ίδιο και στις πόλεις της Ελλάδας;

Το «Ειδικό Σχέδιο για την Τουριστική Διαμονή» που έθεσε πρόσφατα σε εφαρμογή η Βαρκελώνη αποτελεί πολύ καλό παράδειγμα, καθώς επιχειρεί να αντιμετωπίσει τις αρνητικές συνέπειες του Airbnb όχι μέσα από οριζόντια μέτρα αλλά μέσα από ρυθμίσεις με χωρική εξειδίκευση, δηλαδή διαφορετικούς (ήπιους έως αυστηρούς) περιορισμούς ανάλογα με την πίεση που δέχεται από το Airbnb κάθε επιμέρους περιοχή της πόλης.

Ενδεικτικά, στην πιο κεντρική περιοχή της Βαρκελώνης, όπου το ποσοστό των επισκεπτών στο σύνολο του τοπικού πληθυσμού αγγίζει μέχρι και το 70%, δεν επιτρέπεται καμία νέα βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου ενώ ειδικό σύστημα στοχεύει στη συγκέντρωση των AirBnB καταλυμάτων σε όσο το δυνατό λιγότερα κτίρια.

Στην περίπτωση της Ελλάδας (και πολλών βέβαια ακόμα χωρών), η θεσμική ρύθμιση περιορίζεται στη φορολογική συμμόρφωση των AirBnB ιδιοκτητών, παρότι μάλιστα προβλέπεται η εφαρμογή χωρικά εξειδικευμένων μέτρων, όπως ο περιορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων στις 90 ημέρες ανά έτος στις περιοχές που δέχονται σοβαρές πιέσεις. Η ατολμία στη θεσμική ρύθμιση μπορεί να οφείλεται σε διάφορους λόγους, από την ελλιπή κατανόηση της συνθετότητας και της σοβαρότητας του φαινομένου μέχρι την έλλειψη πολιτικής βούλησης και το φόβο ανάληψης του πολιτικού κόστους.

Το 2019 πραγματοποιήθηκε στο Κουκάκι πορεία διαμαρτυρίας ενάντια στο Airbnn και δέχτηκε βίαιη καταστολή. Μήπως οι ελληνικές κυβερνήσεις κάνουν τα στραβά μάτια καθώς το Airbnb φέρνει χρήματα σε κάποιες τσέπες;

Όπως σχολιάστηκε προηγουμένως, η ατολμία ως προς τη θεσμική ρύθμιση του AirBnB φαινομένου μπορεί να οφείλεται –μεταξύ άλλων– και στο φόβο της εκάστοτε κυβέρνησης να αναλάβει το πολιτικό κόστος αποφάσεων που θα δυσαρεστούσαν ένα μέρος των Airbnb ιδιοκτητών.

Με τολμηρές θεσμικές ρυθμίσεις θα περιορίζονταν τα εισοδήματα μικρών και μεγάλων παικτών της Airbnb αγοράς (στις περιοχές που δέχονται τις μεγαλύτερες πιέσεις από το Airbnb) και θα μειώνονταν βέβαια τα (φορολογικά) έσοδα για το δημόσιο ταμείο. Όμως, πρόκειται για κόστος που αντισταθμίζεται (και με το παραπάνω) από το όφελος που θα προέκυπτε για την ποιότητα ζωής των μόνιμων κατοίκων αλλά και της τουριστικής διαμονής στις γειτονιές, με άλλα λόγια από το όφελος για την ίδια την πόλη και για τον τουρισμό, όφελος επίσης οικονομικό πέρα από κοινωνικό.

Το AirBnB σβήνει εξαιτίας της πανδημίας ή πρόκειται να επιστρέψουμε στο σημείο όπου βρισκόμασταν πριν την πρώτη καραντίνα;

Το ξέσπασμα της πανδημίας και η παγκόσμια παύση του τουρισμού προκάλεσαν προφανώς δραματική μείωση του αριθμού των Airbnb κρατήσεων σε ολόκληρο τον κόσμο. Ωστόσο, από την πρώτη κιόλας άρση των απαγορεύσεων ως προς τις διεθνείς μετακινήσεις κατά την άνοιξη και το καλοκαίρι του 2020 (μετά την πρώτη μεγάλη περίοδο καραντίνας), ο αριθμός των Airbnb κρατήσεων ξεκίνησε να αυξάνεται ξανά, έστω και σε αριθμούς αισθητά χαμηλότερους συγκριτικά με το καλοκαίρι του 2019. Ο

ι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων αποδείχτηκαν ανθεκτικές και ευέλικτες, καθώς κατάφεραν να ανταποκριθούν, περισσότερο από τα παραδοσιακά τουριστικά καταλύματα, στη νέα ζήτηση των επισκεπτών για «ασφαλείς» τουριστικούς προορισμούς και χώρους φιλοξενίας. Σημαντική ανάκαμψη του Airbnb παρατηρήθηκε και κατά τη διάρκεια της δεύτερης μεγάλης καραντίνας στην Ελλάδα, το Πάσχα του 2021, με τις διαπεριφερειακές μετακινήσεις να απαγορεύονται. Οι Αθηναίοι αναζήτησαν Airbnb καταλύματα εντός Αττικής και η πληρότητα σε βίλες και μονοκατοικίες σε όλο το παραλιακό μέτωπο ξεπέρασε το 80%, με υψηλές μάλιστα τιμές διανυκτέρευσης.

Εάν η ζήτηση για «ασφαλείς» προορισμούς παγιωθεί στο μέλλον, αναμένεται ότι οι Airbnb κρατήσεις θα καταφέρουν να ανακάμψουν σε σημαντικό βαθμό ενώ η ανάκαμψη αυτή θα συνοδευτεί από ευρύτερες αλλαγές όχι μόνο στο τοπίο του Airbnb αλλά του τουρισμού συνολικότερα.

Να περιμένουμε κάποια νέα έρευνα ή βιβλίο σε σχέση με το φαινόμενο από εσάς;

Παρακολουθούμε με ενδιαφέρον μία νέα σχετική εξέλιξη, τη μετατροπή Airbnb καταλυμάτων σε καταλύματα μεσοπρόθεσμης μίσθωσης, και προσπαθούμε να συμμετάσχουμε στη σχετική συζήτηση. Η νέα αυτή εξέλιξη συνδέεται μεταξύ άλλων με τη σύγχρονη ψηφιακότητα, τη διάδοση της τηλεργασίας και τους περίφημους «ψηφιακούς νομάδες», τους επαγγελματίες που μπορούν να ζουν και να εργάζονται κατά διαστήματα σε οποιοδήποτε σημείο της γης με μοναδικό απαραίτητο εξοπλισμό το laptop τους και μία αξιόπιστη σύνδεση internet.

Το ποσοστό των εργαζόμενων από απόσταση στην Ευρώπη άγγιξε το 40% (ενώ λίγο πριν τον COVID-19 έφτανε μόλις στο 11%) και η εξ αποστάσεως εργασία διαδίδεται σε όλο και περισσότερους επαγγελματικούς τομείς. Οι παραπάνω τάσεις οδηγούν σε σημαντική αύξηση της ζήτησης για μεσοπρόθεσμες μισθώσεις, ειδικά σε πόλεις της Νότιας Ευρώπης, όπου το κλίμα είναι ελκυστικό και το κόστος ζωής παραμένει ακόμα σχετικά χαμηλό.

Στην Αθήνα ειδικά, μία τέτοια εξέλιξη μοιάζει εξαιρετικά πιθανή, μέσα από τη σταδιακή μετατροπή της σε city break τουριστικό προορισμό και σε συνδυασμό με το γεγονός ότι διαθέτει κιόλας τις απαραίτητες υποδομές, όπως κατάλληλα διαμορφωμένα και επιπλωμένα διαμερίσματα, οικοδεσπότες με εμπειρία και υψηλές δεξιότητες, ψηφιακές υποδομές για τηλεργασία και έναν σημαντικό και αυξανόμενο αριθμό co-working spaces.