Η μόνη περιοχή του κέντρου της Αθήνας όπου μειώθηκαν τα ενοίκια
- 6 ΝΟΕ 2024
Ποια είναι τα χαρακτηριστικά που αναζητά σήμερα ένας υποψήφιος ενοικιαστής στην Αθήνα, πέρα από ανεκτό ενοίκιο;
Όπως φαίνεται από σχετική έρευνα, όσον αφορά την Αττική τουλάχιστον, στα βασικά κριτήρια επιλογής των ενοικιαστών δεν περιλαμβάνεται η ενεργειακή απόδοση (παλαιότητα κουφωμάτων και τύπος θέρμανσης), ίσως γιατί θεωρείται προνόμιο κάτι τέτοιο στην εποχή της στεγαστικής κρίσης. Από την άλλη, σημαντικότερη προτεραιότητα για την επιλογή σπιτιού δίνεται στην εγγύτητα σε ΜΜΜ (88%) και απόλυτη προτεραιότητα στο να διαθέτει ασανσέρ (100%) και να μην είναι επιπλωμένο (100%).
Όσον αφορά την παλαιότητα, το 75% των ακινήτων που ενοικιάστηκαν το 2024 ήταν 20 ετών και άνω, ενώ μόλις το 3% των νέων συμβολαίων αφορούσαν ακίνητα νεόδμητα, με χρονολογία κατασκευής εντός της τελευταίας πενταετίας.
Όλα τα παραπάνω αποτελέσματα πηγάζουν από την πανελλαδική έρευνα του κτηματομεσιτικού δικτύου της RE/MAX Ελλάς για το έτος 2024, μία έρευνα η οποία επαναλαμβάνεται σε ετήσια βάση από το 2016, αποτυπώνοντας την εικόνα της αγοράς, με βάση τις καταγεγραμμένες ολοκληρωμένες συναλλαγές του real estate δικτύου που δραστηριοποιείται πανελλαδικά.
Σε γενικές γραμμές, τα νέα δεδομένα δείχνουν ακόμη περισσότερες ανατιμήσεις στα ενοίκια, παρά τα προγράμματα τα οποία εφαρμόζει η κυβέρνηση σε ένα ευρύτερο πλαίσιο κοινωνικής στέγασης (π.χ. «Εξοικονομώ-Ανακαινίζω» και «Σπίτι μου»).
Συγκεκριμένα για τα μισθώματα κατοικιών στην Αττική (όπου εντοπίζεται η μεγαλύτερη πίεση), βλέπουμε αύξηση στις μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίων της τάξης του 7,6% σε σχέση με πέρυσι, τη στιγμή που η αντίστοιχη μεταβολή στη Θεσσαλονίκη είναι +4,3% και στην περιφέρεια +4,4%. «Η αύξηση αυτή οφείλεται κυρίως στην αυξημένη ζήτηση και την περιορισμένη προσφορά», εκτιμά στην ανάλυση η ομάδα του real estate δικτύου, υπενθυμίζοντας ότι «ένας μεγάλος αριθμός ιδιοκτητών ακινήτων έχει στραφεί στη βραχυχρόνια εκμίσθωση», παράλληλα βέβαια με τα αμέτρητα ακίνητα που παραμένουν κλειστά και την απουσία κοινωνικών κατοικιών.
Ποιες είναι οι μεταβολές των ενοικίων ανά περιοχή
Να διευκρινίσουμε ότι η τιμή ανά τ.μ. προκύπτει ως μέσος όρος από ενοικιαζόμενα ακίνητα κάθε χρονολογίας, κατάστασης και εμβαδόν. Αποτελεί έτσι ένα δεδομένο που είναι περισσότερο κατάλληλο για να εξετάσουμε συνολικά τις μεταβολές της αγοράς είτε τις μεταβολές στις επιμέρους περιοχές, παρά την αναμενόμενη αξία ενός ακινήτου, η οποία καθορίζεται από πολλές και διαφορετικές παραμέτρους.
Εάν εστιάσουμε στο κέντρο των Αθηνών, την περιοχή δηλαδή που δέχεται παραδοσιακά την υψηλότερη πίεση από τη συγκέντρωση Airbnb καταλυμάτων (#1 σε καταχωρήσεις είναι το Εμπορικό Τρίγωνο), θα δούμε ότι το μέσο ενοίκιο ανέβηκε στο ύψος των 8,80 €/τ.μ. από τα 8,30 €/τ.μ. του 2023, σύμφωνα με την αντίστοιχη έρευνα της RE/MAX Ελλάς. Η αλλαγή αυτή αντικατοπτρίζει μεταβολή της τάξης του +6%, που κρίνεται τελικά συγκρατημένη συγκριτικά με περιπτώσεις άλλων περιοχών του ευρύτερου κέντρου, οι οποίες διέθεταν μεγαλύτερα περιθώρια ανατιμήσεων.
Για να εντοπίσουμε τις περιοχές με τις μεγαλύτερες μεταβολές στα ενοίκια, εξάγαμε και συγκρίναμε τις τιμές των δύο ετήσιων εκθέσεων ανά περιοχή.
Όπως βλέπουμε στο παραπάνω γράφημα, οι μεγαλύτερες αυξήσεις σε σχέση με το 2023 καταγράφηκαν στο Κολωνάκι (+8%), στα Πατήσια (+8%), αλλά μακράν τη μεγαλύτερη ανατίμηση σύμφωνα με τα στοιχεία της REMAX σημείωσαν οι Αμπελόκηποι, με ένα σημαντικό άλμα της τάξης του 41%. Κατά τα άλλα, οι περισσότερες περιοχές του ευρύτερου κέντρου ακολούθησαν ήπια αύξηση στα ενοίκια (3-6%), με δύο και μόνο εξαιρέσεις να μην ακολουθούν την αυξητική τάση που καταγράφει η λίστα, φέρνοντας μια δόση ελπίδας μέσα στο ζοφερό τοπίο.
Η μία περίπτωση είναι τα Πετράλωνα, όπου δεν καταγράφηκαν μεταβολές σε σχέση με το 2023, και η δεύτερη είναι ο Βύρωνας – όπως παρατηρούμε απ’ τα βελάκια στο γράφημα, η μόνη περιοχή που ακολούθησε αντίθετη πορεία τιμών, καταγράφοντας -1,5% μεταβολή, δηλαδή μείωση.
Από την άλλη, πιο ακριβά κοστολογούνται τα ενοίκια στον Λυκαβηττό (10 €/τ.μ), στον Νέο Κόσμο (9,50 €/τ.μ), στου Ζωγράφου (9,40 €/τ.μ) και στο Κουκάκι (9 €/τ.μ), ενώ #1 στη λίστα παραμένει το Κολωνάκι που έπειτα από ακόμη μια γερή ανατίμηση φτάνει κατά μέσο όρο το απλησίαστο 14 €/τ.μ.
