Πώς το πρόγραμμα «Σπίτι μου» δυσκόλεψε τελικά την αγορά κατοικίας
Απευθυνθήκαμε στον πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates Θεμιστοκλή Μπάκα για τις αλλαγές που καταγράφηκαν στην αγορά ακινήτων στην Αττική, κατά τη διάρκεια που έτρεχε το πρόγραμμα «Σπίτι μου».
- 23 ΙΑΝ 2024
Κατόπιν σχετικού αιτήματος, πρόσφατα η υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας Σοφία Ζαχαράκη διαβίβασε στη Βουλή τα αποτελέσματα από το πρόγραμμα «Σπίτι μου»: στο πρόγραμμα για τη χορήγηση χαμηλότοκων στεγαστικών δανείων εντάχθηκαν τελικά 9.776 αιτούντες, από τους οποίους όμως σε στάδιο σύμβασης προχώρησαν οι 3.822 και από αυτούς έχουν πράγματι καταφέρει να εκταμιεύσουν χρήματα για ακίνητα μόνο οι 2.596 πολίτες. Δηλαδή, το πολυπόθητο όνειρο της αγοράς έγινε πραγματικότητα, χονδρικά, για το 25% από τους εγκεκριμένους δικαιούχους και μόλις το 5% από το σύνολο εκείνων που είχαν καταθέσει αίτηση στο πρόγραμμα (40.000).
Τι συνέβη και οι περισσότεροι αιτούντες έμειναν εκτός απ’ το πρόγραμμα το οποίο είχε διαφημιστεί ως πυλώνας για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης από την κυβέρνηση; Τι συνέβη και πολλοί απ’ όσους έφτασαν στην πηγή, τελικά δεν ήπιαν νερό;
«Όπως είχαμε προβλέψει, ένα τέτοιου είδους πρόγραμμα θα αύξανε τεχνηέντως τις τιμές πώλησης, με αποτέλεσμα να μειωθεί σταδιακά ακόμη περισσότερο η διαθεσιμότητα των ακινήτων που εμπίπτουν στην επίμαχη κατηγορία», απαντάει στο ερώτημα ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates.
Ειδικότερα, στην τελική του μορφή το πρόγραμμα «Σπίτι μου» προσέφερε χαμηλότοκα δάνεια (καθώς το 75% του ποσού θα χορηγούταν άτοκα από τη Δημόσια Υπηρεσία Απασχόλησης) αποκλειστικά για αγορά πρώτης κατοικίας με έτος κατασκευής έως το 2007 (δηλαδή τουλάχιστον δεκαπενταετίας), με εμβαδόν έως 150 τ.μ. και αντικειμενική αξία έως 200.000 ευρώ, αλλά το ταβάνι για το δάνειο ορίστηκε στα 150.000€.
Το πρόγραμμα ανακοινώθηκε πρώτη φορά τέλη του 2022, στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης, και έτρεξε σε δύο φάσεις, από τον Απρίλιο μέχρι τον Οκτώβριο του 2023. Σύμφωνα με τους ποσοτικούς πίνακες του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, μέσα σε μερικούς μόνο μήνες καταγράφηκαν μεγάλες αλλαγές στο τοπίο της αγοράς ακινήτων, με μια σειρά από περιοχές του κέντρου να έφτασαν τη μηδενική διαθεσιμότητα σε κατοικίες έως 150.000 ευρώ, μέσα σε αυτή την περίοδο.
Πόσο μειώθηκαν τα διαθέσιμα ακίνητα ανά περιοχή
Από τον Σεπτέμβριο του 2022 μέχρι τον Ιούλιο του 2023, διάστημα κατά το οποίο έτρεχε το πρόγραμμα Σπίτι μου με αυξημένους αγοραστές να βρίσκονται σε αναζήτηση πρώτης κατοικίας για αγορά, η διαθεσιμότητα ακινήτων 75-120 τ.μ. άνω του 1ου ορόφου που πληρούσαν τα κριτήρια του προγράμματος (με έτος κατασκευής έως το 2007 και ζητούμενη τιμή έως 150.000€) μειώθηκε συνολικά κατά 8,42%. Ειδικότερα, μεγαλύτερες διακυμάνσεις κατέγραψαν οι εξής περιοχές στην Αττική:
- Μειώσεις κατέγραψαν σχεδόν όλες οι περιοχές στα Νότια Προάστια, οι οποίες από το 5,03% μεταπήδησαν στο 1,53%, φτάνοντας έτσι κοντά στη μηδενική διαθεσιμότητα.
- Μείωση κατέγραψε και το σύνολο των περιοχών στα Δυτικά Προάστια, με τη διαθεσιμότητα να αναλογεί πλέον σε 2 ανά 10 κατοικίες. Ενδεικτικά, 20-30% διαθεσιμότητας έχασε το Αιγάλεω, το Ίλιον, η Νέα Ιωνία, οι Άγιοι Ανάργυροι, οι Αχαρνές και η Νέα Χαλκηδόνα.
- Στον Πειραιά καταγράφηκαν περιοχές με μηδενική και σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα. Πιο απότομη ήταν η πτώση των διαθέσιμων ακινήτων στο Νέο Φάληρο (από το 26,13% βρέθηκε στο απόλυτο του 0%), στην περιοχή Πειραϊκή-Χατζηκυριάκειο (από το 43,87% στο 4,87%) και στην περιοχή Καλλίπολη-Φρεαττύδα (από το 23,18% στο 5,8%).
- Αναπόφευκτα, επηρεάστηκε και το κέντρο της Αθήνας: δραματική μείωση καταγράφηκε στην περιοχή της Κυψέλης (από 56,9% σε 33,7%), στα Πετράλωνα (από 31,7% σε 5,74%) και στα Εξάρχεια-Νεάπολη (από 22,9% σε 8,86%), ενώ πιο φημισμένες συνοικίες όπως Αμπελόκηποι, Παγκράτι, Γουδή, Μετς και Ιλίσια έφτασαν τη σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα.
«Το καλοκαίρι που ολοκληρώσαμε την έρευνα, δεν είχαν ξεκινήσει ακόμη να υλοποιούνται οι αγορές των σπιτιών από το πρόγραμμα “Σπίτι μου”. Δεν είναι ότι ξαφνικά εξαφανίστηκαν τα σπίτια, απλά έπαψαν να κοστίζουν τις τιμές που κόστιζαν μερικούς μήνες πριν», σχολιάζει ο Θεμιστοκλής Μπάκας. «Πολύ απλά, βλέποντας την ώθηση της κυβέρνησης στην αγορά ακινήτων, πολλοί ιδιοκτήτες στρογγύλεψαν τις τιμές προς τα πάνω για να αυξήσουν τα έσοδά τους», και έτσι πέρασαν το φράγμα των 150.000 ευρώ.
Άραγε, θα μπορούσε να είχε αποφευχθεί αυτή η τάση ανατιμήσεων παράλληλα με το πρόγραμμα «Σπίτι μου»;
«Θα έπρεπε να ήταν πιο διευρυμένο το πρόγραμμα»
Όπως επισημαίνει ο Θεμιστοκλής Μπάκας, «πολύ κόσμος δεν έχει καταλάβει πόσα χρήματα χρειάζεται τελικά να δαπανήσουν όσοι κρίθηκαν ως δικαιούχοι για το πρόγραμμα “Σπίτι μου” ώστε να φτάσουν στην αγορά του ακινήτου». Καταρχήν, είναι γνωστό ότι τα δάνεια μπορούν να καλύψουν έως το 90% της αξίας του ακινήτου, άρα μένει ένα τουλάχιστον 10% που καλύπτεται με ιδία συμμετοχή του αγοραστή. Αλλά δεν είναι το μόνο.
«Το μέσο δάνειο δεν ξεπερνά τα 130.000 ευρώ, ενώ όπως δείξαμε από την ποσοτική ανάλυση του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates παρατηρήθηκε μεγάλο έλλειμμα στα διαθέσιμα ακίνητα μέχρι τα 150.000 ευρώ». Άρα, αυτό που μένει είναι ακριβότερα ακίνητα, με τον αγοραστή να καλύπτει τη διαφορά από την τσέπη του. Εξού και πολλοί δικαιούχοι δεν προχώρησαν στην εκταμίευση του δανείου.
«Για παράδειγμα, εάν ένα ακίνητο κοστίζει 140.000 και η τράπεζα εγκρίνει τα 100.000, τότε λαμβάνεις χαμηλότοκο δάνειο τα 90.000 και τα υπόλοιπα 50.000 πρέπει να τα καλύψεις μόνος σου. Γι’ αυτό λέμε ότι επωφελήθηκαν μόνο όσοι ήταν ήδη σε θέση να αγοράσουν σπίτι». Υπενθυμίζουμε ότι δικαιούχοι ηλικίας από 25 έως 39 ετών που πληρούσαν τα τραπεζικά και εισοδηματικά κριτήρια, με ελάχιστο ετήσιο εισόδημα στα 10.000 ευρώ. «Ποιος εργαζόμενος με τέτοιες απολαβές θα ήταν σε θέση να συνδράμει με ιδία συμμετοχή έως και 45.000 ευρώ για να κάνει την αγορά;».
Γενικότερα, θα έπρεπε να ήταν πιο διευρυμένο το πρόγραμμα, αφήνοντας το περιθώριο της ευελιξίας, όπως τονίζει ο Θ. Μπάκας. Ένα παράδειγμα; Να δίνεται η δυνατότητα ανέγερσης νέας οικοδομής, πέρα από την αγορά κατοικίας και δη παλιάς κατασκευής. «Συγκεκριμένα στην επαρχία, τα σπίτια προς πώληση είναι σταθερά πολύ λίγα, αλλά υπάρχουν πολλές οικογενειακές μονοκατοικίες που έχουν δικαίωμα ύψους – γιατί να μη δίνεται η επιλογή σε κάποιος να χτίσει το νέο του σπίτι;».
