Τι αλλάζει με τα ύψη των κτιρίων στον Δήμο Αθηναίων

Όλα δείχνουν πως τώρα είναι η ύστατη ευκαιρία να ορίσουμε προς ποίου το όφελος θα λειτουργεί το κέντρο των Αθηνών – θα λειτουργεί προς όφελος των ίδιων των κατοίκων της πόλης που σήμερα ασφυκτιούν σε συνθήκες έλλειψης πρασίνου και ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων ενώ παράλληλα αγωνιούν για ένα αξιοπρεπές ενοίκιο ή, από την άλλη, θα λειτουργεί προς όφελος των επενδυτών, της golden visa και των τουριστών;

Με το μεγάλο πρόγραμμα πολεοδομικής μεταρρύθμισης που βρίσκεται σε εξέλιξη σε όλη τη χώρα, μέσα στα επόμενα δύο-τρία χρόνια, οι δήμοι καλούνται να καταθέσουν τοπικά και ειδικά πολεοδομικά σχέδια (ΤΠΣ και ΕΠΣ), καθορίζοντας με τον ανώτερο θεσμικό και πιο ολοκληρωμένο τρόπο τον χαρακτήρα σχεδιασμού των περιοχών ανά την επικράτεια (με κάλυψη σε ποσοστό 70%).

Τι μέλλει γενέσθαι όμως μέχρι την τελική έγκριση των σχεδίων αυτών ειδικά στις περιπτώσεις των μεγάλων αστικών κέντρων όπως η Αθήνα, από τη στιγμή που η οικοδομική δραστηριότητα έχει ξυπνήσει από τον λήθαργο και γύρω μας ανεγείρονται κτίρια δέκα και δώδεκα ορόφων, με χαρακτηριστικό παράδειγμα εκείνο της Coco-Mat στην Ακρόπολη; Πώς θα ρυθμιστούν οι όροι δόμησης, αν είναι ήδη τετελεσμένα τα πράγματα;

Για να προλάβει όλες αυτές τις περιπτώσεις οικοδομικών μεγαθήριων που προβάλλουν τη θεωρητικά φιλοπεριβαλλοντική τους κατασκευαστική ταυτότητα (βλ. φυτεμένα δώματα) για να κάνουν χρήση του μπόνους δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), προκειμένου να κερδίσουν μέτρα στο επιτρεπόμενο όριο και έτσι να αυξήσουν την κερδοφορία των ιδιοκτητών (εις βάρος βέβαια του δημοσίου συμφέροντος), ο Δήμος Αθηναίων αποφάσισε να βάλει ηχηρά φρένο στις σχετικές οικοδομικές άδειες. Είναι μια «ιστορική στιγμή της δημοτικής αρχής», όπως δήλωσε χαρακτηριστικά ο Χάρης Δούκας, ενώ στην ίδια κίνηση έχουν προβεί μέχρι σήμερα και άλλοι δήμοι της Αττικής.

Τι αποφασίστηκε ακριβώς από το δημοτικό συμβούλιο;
Στο κείμενο της απόφασης περί επιτρεπόμενων υψών στον Δήμο Αθηναίων το οποίο εγκρίθηκε κατά πλειοψηφία κατά τη διάρκεια της χθεσινής τακτικής συνεδρίασης του διοικητικού συμβουλίου (13/5) καλούνται τόσο τα στελέχη της υπηρεσίας δόμησης όσο και ιδιοκτήτες ακινήτων να μην εγκρίνουν και να μη ζητούν, αντίστοιχα, άδειες σχετικές με κτίρια που κάνουν χρήση των οικοδομικών μπόνους, όπως και να μην εφαρμόζονται αυτές οι οποίες έχουν ίσως ήδη εκδοθεί. Η απόφαση επικαλείται σε αξιακό και νομικό επίπεδο το βασιλικό διάταγμα του 1955 (ΦΕΚ 266/Α/1955), όπως έχει οριστικοποιηθεί από το 1978 και εξής, που είναι προϊόν εκτενούς πολεοδομικής μελέτης και είναι φυσικά ισχυρότερο από τον επίμαχο ΝΟΚ.

Τι είναι και πότε ψηφίστηκε ο ΝΟΚ που σήμερα προκαλεί προβλήματα;
Αρχικά, ο λεγόμενος Νέος Οικοδομικός Κανονισμός είχε ψηφιστεί το 2012 εισάγοντας ουσιαστικές διαφορές σε σχέση με τον προγενέστερο ΓΟΚ του ’85, όσον αφορά τα θέματα δόμησης και πολεοδομίας. Ενδεικτικά, με τα άρθρα 10, 15, 19 και 25 δίνονταν κίνητρα οικοδόμησης με φυτεμένα δώματα, γκαράζ αλλά και πρότερη κατεδάφιση υπάρχουσας οικοδομής, τα οποία σε περίπτωση συνδυαστικής χρήσης, παρείχαν τη δυνατότητα να προστεθούν μέχρι και 10 επιπλέον μέτρα στο ύψος του κτιρίου. Το αποτέλεσμα; Σειρά από κατασκευαστικές αυθαιρεσίες που εμφανίστηκαν τα τελευταία χρόνια, με κτίρια να ψηλώνουν πάνω από τα υπόλοιπα.

Εφόσον έχει ψηφιστεί από το 2012, γιατί προκλήθηκε τώρα η αναστάτωση;
Το πρόβλημα με την αύξηση συντελεστή δόμησης ήταν γνωστό και έντονα εκφρασμένο σε ακαδημαϊκό και συνδικαλιστικό πλαίσιο στα επαγγέλματα που άπτονται του θέματος, όπως αρχιτέκτονες και πολιτικοί μηχανικοί. Ωστόσο, με την οικοδομική δραστηριότητα στην πρωτεύουσα ακινητοποιημένη από την κρίση δεν έγινε ευρέως αντιληπτό το περιεχόμενό του, πράγμα που αλλάζει άρδην από το 2020 και μετά, όταν η πόλη μας αναδύεται από τις στάχτες της ως ένα κέντρο πρόσφορο σε επενδύσεις.

Την ίδια στιγμή, είναι η πρώτη φορά που η –αποδεκατισμένη σε επίπεδο πολεοδομικών υπηρεσιών– πρωτεύουσα δεν δείχνει ευαισθησία να συγκρατήσει τη δόμηση προς όφελος του δημοσίου συμφέροντος. Ώσπου ξεσπούν αντιδράσεις.

Ποιοι αντέδρασαν στον ΝΟΚ;
Τον αγώνα κατά των μπόνους δόμησης του ΝΟΚ ξεκίνησε ο δήμος Αλίμου το 2023, προσφεύγοντας στο ΣτΕ για την ακύρωση των σχετικών οικοδομικών αδειών. Την ίδια διαδικασία ακολούθησε ο δήμος Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης και αργότερα οι Δήμοι Αθηναίων, Κηφισιάς, Παπάγου – Χολαργού και τελευταία ο δήμος Μοσχάτου – Ταύρου.

Και το αποτέλεσμα αυτών των προσφυγών;
Σε όλες τις περιπτώσεις, το ανώτερο δικαστήριο δικαίωσε τις προσφυγές (με βάση τον Περί Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού του 1955 που αναφέραμε και θεσμικά υπερισχύει μιας νομοθεσίας εθνικής εμβέλειας όπως είναι το ΝΟΚ), ενώ οι σφοδρές αντιδράσεις από τα πολλά δημοτικά συμβούλια και τους κατοίκους οδήγησαν το αρμόδιο υπουργείο τελικά, τον περασμένο Απρίλιο, σε μεταβατική ρύθμιση προς «διόρθωση» του ΝΟΚ. Με τη νέα τροπολογία (που ορίστηκε ότι θα ισχύουν μέχρι το τέλος του 2025) μπήκε ουσιαστικά ένας «κόφτης» στο οικοδομικό μπόνους, ώστε να μην ξεπερνά στο σύνολο κάποια ορισμένα μέτρα μέσω του συνδυασμού επιμέρους παραμέτρων που είχαν εφαρμόσει κερδοσκόποι κατασκευαστές.

Είναι αρκετό αυτό;
Όχι. Όπως ανέφερε σε ανακοίνωσή του το ΚΕΔΕ, «η τροπολογία κινείται μεν στη σωστή κατεύθυνση, επιλύει όμως μόνο το ένα τρίτο του προβλήματος σχετικά με την καθ’ ύψος δόμηση, αφού απλά τη μειώνει από 9,5-10 μέτρα που ο ΝΟΚ με τα κίνητρά του αύξησε, σε 5,5-6 μέτρα. Το παραπάνω ύψος αυτό είναι αρκετό για να κρύψει το φως από τα γύρω κτίρια, να κρύψει τον ορίζοντα και φυσικά να δώσει μια ακόμη πιο αποπνικτική αίσθηση στο αστικό περιβάλλον.

Τι θα γίνει με τα ψηλά κτίρια που έχουν ήδη ανεγερθεί όπως της Coco-mat;
Το παράδειγμα της Coco-mat στη Μακρυγιάννη είναι ενδεικτικό για να καταλάβουμε ότι τα τετελεσμένα δύσκολα διορθώνονται: η σχετική απόφαση του ΣτΕ για το ξενοδοχείο και την κατεδάφιση των δύο τελευταίων ορόφων έχει εκδοθεί εδώ και χρόνια και ακόμη δεν έχει εκτελεστεί, εξαιτίας διάφορων νομικών υπεκφυγών. Ο τελευταίος ελιγμός ήταν απ’ το Υπουργείο Περιβάλλοντος που εξέδωσε νέο διάταγμα ειδικά για την περιοχή του Μακρυγιάννη. Αντίστοιχα κτίρια που θα είναι δύσκολη η αναίρεση του μπόνους που εξασφάλισαν υπάρχουν και σε άλλα σημεία στο κέντρο της πόλης, όπως ένα κτίριο δώδεκα ορόφων στην Πανόρμου που ανεγέρθηκε τα τελευταία χρόνια.

ΣΧΕΤΙΚΟ ΘΕΜΑ